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2021年1-5月玉林市房地产经济运行分析

2021-07-20 10:51     来源:玉林市住房和城乡建设局
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    今年以来,玉林市认真贯彻落实中央和自治区房地产宏观调控政策,坚持“房住不炒”的准确定位,加强房地产市场监管,防范金融风险,房地产市场发展较为平稳。我局对牵头的 “商品房销售面积”指标,找准问题和短板弱项,着力配套政策措施,重点攻坚,落实到具体项目、具体企业,努力推动住建经济上半年实现“时间过半,完成任务过半”的预期目标。

一、2021年1-5月房地产市场运行情况

1-5月全市房地产市场呈现房地产开发投资、施工面积、销售面积上升,销售均价略有下降的发展态势。具体表现为:

(一)开发投资保持增长势头1-5月全市完成房地产开发投资175.4亿元,总量全区排名第二,比增21.6%。同比增速较大的是兴业县(57.9%)、容县(48.9%);增速下降的是福绵区(-54.4%)。

(二)商品房供应充足,销售疲软。

1.批准销售情况。1-5月全市新建商品房审批发放了205宗预售证,批准销售面积203.63万m2,同比增长-37.47%(其中新建商品住房批准销售面积160.93万m2,同比增长-33.2%)。

2.合同备案情况。1-5月商品房合同备案面积198.72万m2,备案套数18269套,分别同比增长-6.93%、-0.84%(其中商品住房合同备案面积181.11万m2,备案套数14517套)。

3.销售情况。1-5月新建商品房销售面积260.77万m2,总量全区排名第一,同比增长19.4%同比增速较大的是博白县(46.7%)、玉东新区(22.8%)、北流市(22.7%)。

(三)商品房销售价格稳中有降。1-5商品房合同备案销售均价为4993元/m2,同比增长-6.64%(其中商品住房合同备案销售均价为4962元/m2,同比增长-5.23%),呈现下行趋势。其中玉林城区商品房销售均价为5405元/m2,同比增长-3.55%,北流市、容县、陆川县、博白县、兴业县均价分别为5019元/m2,4747元/m2,4424元/m2,4809元/m2,3850元/m2。房价同比下降幅度较大的是博白县(-11.68%)、北流市(-10.47%)。

二、房地产市场监管工作及成效

(一)优化营商环境,促进产业发展研究我市促进房地产业平稳健康发展的工作措施进一步优化营商环境, 简化房地产项目办理《施工许可证》手续,实现“拿地即开工”房地产投资和销售的经济运行情况良好,态势喜人。

(二)强化监管责任,净化市场环境。全市现有480多家房开企业、150多家房地产经纪机构、8家房地产评估机构,以及270多个在建在售房地产楼盘。我们采取措施,综合施策,保持市场平稳。严格监管,依法治理以违规预售、违规交房“两违”为重点的市场乱象。

(三)创新监管机制,抓好商品房预售监管。建成了玉林市房地产行业诚信系统,率先在全区实施房地产市场信用评价的规范管理。完成了2020年度房地产开发企业信用评级工作,并把房地产企业的信用等级并公布于众。经市政府同意,对信用等级优秀、良好的60多家企业给予重点预售资金监管比例下调的激励措施。

三、积极防范化解房地产领域防范金融风险

    自治区在“奋战一季度 加力开新局”督导时,提出我市房地产的存在问题是:“由于受房地产贷款新政影响,玉林市房地产、建筑业对贷款依赖度较高,为防范金融风险,目前银行收紧购房贷款政策,购房者很难得到银行贷款额度”。针对存在问题,市住建局协调玉林银保监分局和中国人民银行玉林市中心支行采取相应措施,切实加强房地产贷款风险防控工作。

    (一)高度重视,落实方案。中央多部委提出不把房地产作为短期刺激经济的手段,要求强化城市主体责任,因地制宜、多策并举,促进房地产行业健康发展。玉林银保监分局和中国人民银行玉林市中心支行制定落实关于房地产贷款集中度管理的有关方案、关于经营性贷款违规进入房地产领域的清查方案,并认真贯彻执行。

(二)采取措施,认真整改。

1、认真贯彻落实国家关于房地产贷款集中度管理的相关精神,指导辖区房地产信贷健康发展。为提高金融体系的韧性和稳定性,我市按月做好房地产贷款监测,推动地方法人银行机构落实好房地产贷款集中度要求。   

2加强预售资金监管工作。认真贯彻执行《玉林市新建商品房预售资金监管办法》的规定,与各金融机构协商,搭建我市的商品房预售资金监管系统,并于2020年3月下旬正式上线运行。通过加强商品房预售资金监管工作,促进了开发企业提高内部管理水平,规范开发行为,对确保预售资金用于项目建设,消除资金链断裂风险隐患起到了积极作用,从源头上有效遏制了楼盘烂尾停工、企业擅自违规挪用资金等事件的发生,切实维护了购房者合法权益,房地产市场更加规范有序。

   3.开展现场检查和风险排查,严格查处信贷违规行为。发挥银行业金融机构债权人委员会的作用,维护房地产金融市场稳定。把天湖御林湾、滨江一号开发商列为重大风险监管的开发企业实施严格监管。

    (三)工作成效

全市金融机构努力创造条件发放贷款扶持本地房地产业的稳定运营。努力引导保证房地产信贷持续稳定增长,满足个人住房贷款的刚性需求。我市大部分金融机构房地产占比和增速都高于全国和全区平均水平,辖内房地产贷款占比超60%的银行机构达4家,房地产贷款同比增速超20%的银行机构达8家。辖内农合机构房地产贷款同比增速较各项贷款高11个百分点,村镇银行房地产贷款同比增速达19.57%。

四、存在问题和下一步设想

   (一)突出问题

    1.房地产投资增长逐步放缓。今年房地产市场更加扑朔迷离,形势更为严竣。尤其是玉州、玉东,须注意市场变化和供地节奏,避免年底集中供地。市本级5月份挂牌出让房地产开发性质用地3宗,用地面积377亩,不足去年全年的五分之一,开发商投资信心不足。

2.受用地问题影响大,新开工面积增长放缓,竣工面积大幅度下降。

    3.销售不稳性较明显。尤其是玉州、容县须采取措施,稳住市场价格,树立市场信心。

    4.库存增加过快,消化周期超合理周期。尤其是非住宅商品房,市本级和陆川、博白较为严重。   

(二)下一步工作措施

预计上半年完成315万m2,同比增长5%。全年商品房销售面积增幅计划为5%。重点攻坚措施是:

1、加强指导服务,确保市场平稳健康发展进一步优化营商环境, 对2020年以来通过市规划委员会的23个房地产项目加强扶持督促,试行实施工程审批的“拿地即开工”改革,促进房地产项目投资。对玉州、玉东、北流等重点区域的销售市场,做好跟踪服务,做到应统尽统,确保销售面积正常增长。增长房地产开发商的投资信心和市民购房的消费预期。

2、加快房地产去库存工作,多措并举促进商品房销售。引导供应端、刺激消费端,引导刚性和改善型住房需求有序释放。

3、建议实施“府院联动”机制,市政府与法院加强协作协调,加大力度处置房地产问题楼盘和矛盾纠纷。因金融、经济环境原因,房地产市场下行压力很大,一些楼盘出现资金链断裂、因债务纠纷停工烂尾等问题,不能交房或交房不合格的问题增多,如玉州区的滨江一号、天湖御林湾、宏业家苑,福绵区的粤海时代新城和御景花园,北流市的天河广场。需要政府部门综合发力,协调法院部门形成联动机制,推进问题化解。

4、积极防范房地产金融风险。警惕贷款个人、企业“断供”的金融风险和楼盘停工“烂尾”的市场风险。积极落实“房住不炒”政策,正在配合玉林银保监分局、人民银行玉林中心支行开展经营用途贷款违规流入房地产领域的排查,确保信贷资源精准支持实体经济发展。

5、加强统筹协调,完善房地产全过程监管体系。市住建、自然资源、城管监督、市场监管、银监和辖区政府,逐步建立相互协同的执法联动机制,建立健全信息共享、情况通报及违法违规行为的联合查处和移送机制。着力建立房地产市场风险预警机制,做好风险防控预案,有效应对和防范房地产开发企业违法违规经营导致的房地产市场风险。

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