为持续提升全市保障能力，扩大保障性租赁住房供给，推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，加快完善住房保障体系，着力解决新市民、青年人等群体的住房困难问题。根据国务院、自治区有关政策，参照厦门、柳州市等城市做法，结合我市实际，市住建局草拟了《玉林市关于加快发展保障性租赁住房的实施方案》（征求意见稿），现公开面向社会、公众征求修改意见。请社会公众提出的修改意见，于2022年1月10日前提交，提交方式可通过电子邮件发送至：ylzfbzk@163.com。以便汇总上报市政府审定。
附件：玉林市关于加快发展保障性租赁住房的实施方案
（征求意见稿）
玉林住房和城乡建设局
2022年1月5日
玉林市关于加快发展保障性租赁住房的实施方案
（征求意见稿，2022年1月5日）
各县（市、区）人民政府，玉东新区、各开发园区管委，市政府各委办局:
为完善我市住房保障体系，加快发展我市保障性租赁住房，解决新市民、青年人等群体的住房困难问题，根据《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》(国办发[2021]22号)文件要求，特制定本实施方案。
一、总体要求
（一）指导思想。以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中、六中全会精神，坚持以人民为中心的发展思想，立足新发展阶段、贯彻新发展理念，统筹考虑经济社会发展与基本民生保障，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，扩大保障性租赁住房供给，缓解住房租赁市场结构性供给不足，加快构建多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度，不断提升住房保障水平。
（二）保障范围。保障性租赁住房主要面向符合条件的新市民、青年人等群体，保障性租赁住房的配租对象按照《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》(国办发[2021]22号)规定执行;建设标准按照住房城乡建设部《关于集中式租赁住房建设适用标准的通知》(建办标(2021] 19号)规定执行，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。
（三）准入门槛。保障性租赁住房不设置收入线条件，准入和退出的具体条件、小户型的具体面积由县（市、区）人民政府按照保基本的原则合理确定。
（四）供应规模。根据全市住房需求，结合财政承受能力，采取新建、改建、纳入管理、改造闲置住房用作保障性租赁住房等多种方式，切实增加保障性租赁住房供给，基本形成保障性租赁住房发展与我市经济社会发展相适应的良性互动格局。“十四五”期间，全市筹建保障性租赁住房不少于11819套（间），其中，北流市2440套；容县2147套；龙潭产业园2074套；玉东新区1923套；陆川县1336套；福绵区1029套；市教育局454套；博白县368套；兴业县48套。
二、基本原则
保障性租赁住房工作坚持科学规划、分步实施，政府主导、市场运作，因地制宜、注重实效，完善配套，同步建设，适时调整、动态管理，量力而行、稳步推进的原则，优先推进住房困难群众要求迫切的项目。
三、筹建模式
（一）新建
1.利用集体经营性建设用地、企事业单位依法取得使用权的土地建设保障性租赁住房。
2.利用产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的部分用地用于建设宿舍型保障性租赁住房。
3.政府划拨土地建设保障性租赁住房。
4.新建普通商品住房项目，可配建一定比例的保障性租赁住房。
（二）纳入管理
已建成且具备保障性租赁住房条件的公寓、宿舍楼等房源，可纳入保障性住房租赁管理服务平台统一进行管理，纳入管理的房源可享受保障性租赁住房相关政策支持。
（三）改建
玉林城区（含玉州区、福绵区、玉东新区）、各县（市）及各产业园区辖区范围内，经合法批建并已建成的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，可申请改建为保障性租赁住房（以下简称为“非改租”）。其中，商办类房屋应以地块、楼栋（梯）或独立楼层为申请单元，厂房、仓储类应以地块、楼栋为申请单元，旅馆、科研教育类应以地块为申请单元。非改租项目应当符合城市总体规划、区域功能定位和产业发展等要求。
1.改建条件
改建项目应为已竣工验收并完成权籍调查，或已办理首次登记的合法建筑，且不存在查封登记、异议登记等限制转移登记的情形。改建主体应为房屋产权人或受房屋产权人委托的实施单位（含受委托代理的整体运营承租人等），同一改建项目的房屋必须为单一主体产权。改建完成后的保障性租赁住房项目规模由当地审核部门根据实际需求并参照自治区、玉林市有关规定执行。
以下情形不得申请改建：
（1）拟改建房屋存在违法违规行为未处理的（经相关部门同意改建和整改同步实施的项目除外）；
（2）已纳入政府土地征收或储备计划的；
（3）尚未按原有土地出让合同或监管协议等约定完成税收等承诺的办公用地项目；
（4）其他不得改建的情形。
2.投用管理
（1）项目改建后首次出租的，室内空气质量经专业检测后应符合标准。项目竣工验收后10个工作日内，改建主体应在本级住房城乡建设部门办理相关备案登记。
（2）改建保障性租赁住房运营期限不得超过经批准的土地使用年限；享受中央财政奖补资金的项目持续运营期限原则上不低于10年，未享受中央财政奖补资金的项目持续运营期限原则上不低于8年；运营主体与租住对象签订的租赁合同约定租期原则上不得超过3年，一次性收取租金数额原则上不得超过3个月租金，收取押金数额不得超过1个月租金。
3.退出及监管
（1）改建运营年限期满后，如需继续作为保障性租赁住房，产权人应于期满前六个月，向受理单位提出续期申请。未提出申请或未获批准的，产权人应主动提出与整体运营承租人解除合同，商议退出相关工作，确保分套（间）租户能有序退出，并于期满后30个工作日内向受理单位提出恢复原有用途的申请。续期时间不能超过土地使用年限，土地使用年限期满的，应按土地出让合同（或划拨决定书）相关约定执行，没有约定的，按相关法律法规规定执行。
（2）改建运营年限未满时提出退出申请，且存在租赁期未满的，产权人应当与运营方和租住人达成一致意见后方可提出申请。经同意退出后，应及时向自然资源、税务、供水、供电等部门报备，房屋及供水、供电等纳入原用途管理，并取消租赁备案。
四、基本要求
(一)引导多方参与。保障性租赁住房由政府给予土地、财税、金融等政策支持，充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道供给，坚持“谁投资、谁所有”，支持专业化规模化住房租赁企业建设和运营管理保障性租赁住房，鼓励国有企业带头积极参与保障性租赁住房建设。
（二）制定发展目标。各县（市、区）人民政府，玉东新区、各开发园区管委负责摸清本地区保障性租赁住房需求和存量土地、房屋资源情况，结合现有租赁住房供求和品质状况，坚持“实事求是、因地制宜、供需匹配”的原则，从实际出发，因城（园）施策、一城（园）一策，切实增加供给。要科学确定“十四五”保障性租赁住房建设目标，合理制定政策措施和年度建设计划，并向社会公布。根据年度建设计划，建立完善保障性租赁住房项目库，作为落实土地、财政补助、税费、水电气暖价格、信贷、债券等方面支持政策措施的重要依据。
(三)确保住房品质。保障性租赁住房建设要落实建设适用标准，突出户型实用、智能绿色、安全可靠，其中安全标准需符合结构安全、消防安全、环保安全等安全标准。保障性租赁住房的水、电、气、暖、路、通信、消防等市政公用设施要配套齐全。项目要合理配套商业服务设施和公共服务设施，应完成简约、环保的基本装修。非改租项目的设计、建设和管理要求（含物业管理），以及每个房间居住人数、最小租住面积应符合国家、行业和本市现行相关标准和规范。
五、支持政策
(一)进一步完善土地支持政策
1.在尊重农民集体意愿的基础上，可利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房；支持利用城区、靠近产业园区或交通便利区域的集体经营性建设用地建设保障性租赁住房；农村集体经济组织可通过自建或联营、入股等方式建设运营保障性租赁住房；建设保障性租赁住房的集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款。
2.对企事业单位依法取得使用权的土地，在符合规划、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许用于建设保障性租赁住房，并变更土地用途，不补缴土地价款，原划拨的土地可继续保留划拨方式；允许土地使用权人自建或与其他市场主体合作建设运营保障性租赁住房。
3.在确保安全的前提下，可将产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%，建筑面积占比上限可提高到30%，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房，严禁建设成套商品住宅；鼓励将产业园区中各工业项自的配套比例对应的用地面积或建筑面积集中起来，统一建设宿舍型保障性租赁住房。
4.对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许改建为保障性租赁住房；改建项目仅临时变更建筑使用功能，用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质、土地使用年限、建筑面积规划指标以及不动产登记信息，不补缴土地价款，改建后不得分割登记、分割抵押、分割销售。
5.按照职住平衡原则，提高住宅用地中保障性租赁住房用地供应比例，在编制年度住宅用地供应计划时，单列租赁住房用地计划、优先安排、应保尽保，主要安排在产业园区及周边、轨道交通站点附近和城市建设重点片区等区域，引导产城人融合、人地房联动；保障性租赁住房用地可采取出让、租赁或划拨等方式供应，其中以出让或租赁方式供应的，可将保障性租赁住房租赁价格及调整方式作为出让或租赁的前置条件，允许出让价款分期收取。新建普通商品住房项目，可配建一定比例的保障性租赁住房，用地面积占比应不低于15%，建筑面积占比应不低于30%。
(二)简化审批流程。各县（市、区）人民政府、玉东新区管委负责辖区内的保障性租赁住房项目受理、审批、管理工作。精简保障性租赁住房项目审批事项和环节，构建快速审批流程，提高项目审批效率；利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，由当地住房城乡建设、发展改革、自然资源、财政、税务、供电、供水、燃气等有关部门联合审查建设方案，经当地人民政府（管委）同意后，由住建部门出具保障性租赁住房项目认定书，项目按建设程序由相关部门办理立项、用地、工程规划、施工图设计和审查、施工许可、消防、验收等手续。不涉及土地权属变化的项目，可用已有用地手续等材料作为土地证明文件，不再办理用地手续。探索将工程建设许可和施工许可合并为一个阶段，实行相关各方联合验收。其他模式建设保障性租赁住房的可参照非改租模式执行。
(三)加大财政、税费、金融、水电气价格等政策支持力
度。对符合规定的保障性租赁住房建设任务，通过中央和自治区补助等多渠道给予资金支持，在不新增政府隐性债务的前提下，支持企业通过市场化融资建设保障性租赁住房。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房的，取得保障性租赁住房项目认定书后，比照适用住房租赁增值税、房产税等税收优惠政策。对保障性租赁住房项目免收城市基础设施配套费。支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款，按照依法合规、风险可控、商业可持续原则，向改建、改造存量房屋形成非自有产权保障性租赁住房的住房租赁企业提供贷款。支持银行业金融机构发行金融债券，募集资金用于保障性租赁住房贷款投放。加强保障性租赁住房贷款的统计监测，引导金融机构实施差别化房地产信贷政策。支持企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券，用于保障性租赁住房建设运营。企业持有运营的保障性租赁住房具有持续稳定现金流的，可将物业抵押作为信用增进，发行住房租赁担保债券。支持商业保险资金按照市场化原则参与保障性租赁住房建设。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房的，取得保障性租赁住房项目认定书后，用水、用电、用气价格按照居民标准执行，国家有新规定的，从其规定。
六、保障措施
（一)落实主体责任。在国家住房保障体系基本制度框架下，市、县（市、区）人民政府对完善本地区住房保障体系、促进解决住房困难群体的住房问题负主体责任，要建立长效工作机制。市层面成立玉林市保障性租赁住房及房地产市场调控工作领导小组，负责统筹推进全市发展保障性租赁住房工作，建立联席会议制度，研究解决保障性租赁住房工作推进过程中的问题。各县（市、区）人民政府，玉东新区、各开发园区管委作为发展保障性租赁住房工作的责任主体，要相应成立保障性租赁住房工作领导小组，完善长效工作机制，负责统筹房源筹集、编制年度筹建计划等工作。
（二）强化部门协作。住房城乡建设部门要切实担负推进保障性租赁住房建设运营管理工作的组织协调、督促指导责任，开展考核评价。发展改革、财政、自然资源、公安、民政、税务、金融等部门要加强政策协调、工作衔接，强化督促指导，及时研究、统筹解决保障性租赁住房建设运营管理中存在的困难和问题。各有关部门要按照职责分工，加强协作、形成合力，确保各项政策措施落实到位。
(三)做好政策落实。要对现有各类政策支持的租赁住房进行梳理，符合规定的均纳入保障性租赁住房规范管理，不纳入的不得享受国家对保障性租赁住房的专门支持政策。各有关部门和单位要按职责分工，加强协作、形成合力，确保各项政策落实到位。
（四）加强信息化支撑。全面加强住房保障信息系统建设和管理，建设住房保障业务大数据平台，加快实现全市住房保障工作机构信息共享和业务互通，逐步开通住房保障业务公众端渠道，实现住房保障申请、受理、审批、清退和查询业务全程网上办理，切实做到便民高效。逐步实现全市保障性住房标准化建设、数字化运营、规范化服务和智慧化监管。加强对参与保障性租赁住房建设运营单位的事前事中事后联合监管，加强行业信用体系建设。
（五）加强宣传引导。运用各级各类媒体，宣传普及保障性租赁住房政策及房源信息。发挥融媒体优势，搭建保障性租赁住房网络宣传平台，通过新闻报道、短视频、创意海报等群众喜闻乐见、富有感染力的形式，全方位多层次宣传保障性租赁住房政策及成效。
（六）加强监督管理。保障性租赁住房不得上市销售或变相销售，严禁以保障性租赁住房为名违规经营或骗取优惠政策。规范市场秩序，严格租金管理。加强对补助资金的使用监管，实行全过程动态管理，严格落实审计督查，确保专款专用和资金安全。加强对非改租等行为的监管，依法依规按程序办理，对违法改建、擅自改变用途等违规行为，严肃追责从严处罚。对在保障性租赁住房建设分配管理过程中，滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、失职渎职的行政机关及工作人员，要依法依纪追究责任；涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。
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