玉林市住房和城乡建设局 玉林市城市管理监督局关于征求对《关于进一步加强商品房交房行为管理的通知》（征求意见稿）修改意见的函

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玉林市住房和城乡建设局 玉林市城市管理监督局关于进一步加强商品房交房行为管理的通知

（征求意见稿）

各县（市、区）住建局、房产局（所）、城市管理监督局，玉东新区规建局、市政局，各房地产开发企业:

近年来，玉林市新建商品住宅小区的设计水平和工程质量不断提高，对改善城市居住环境条件、提高城市品位发挥了重大作用。但是，由于少数房地产开发企业违规开发经营，致使一些新建小区存在水、电、气、路配套服务设施不能及时交付使用、不符合约定交房条件等问题，容易引发违规交房或延期交房的纠纷，成为城市管理中较为突出的矛盾。为保证住宅小区依法合规建设，进一步规范新建商品房交付使用的行为，维护商品房买卖双方合法权益，依据《建设工程质量管理条例》《商品房销售管理办法》《广西壮族自治区物业管理条例》和《自治区住房城乡建设厅、自然资源厅、国家安全厅、人防边海防办、通信管理局关于印发<广西壮族自治区房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收实施办法（试行）>的通知》（桂建发〔2019〕6号）等法律法规文件精神，现就有关事项通知如下：

一、进一步规范新建商品房交付使用的行为

（一）商品房项目交付应当达到的交付使用条件，依据买卖双方签订的《商品房买卖合同》相关约定进行。商品房项目应完成规划、消防、人防、工程质量等专项验收，取得《工程竣工验收备案证明书》，取得用于房屋权属登记的房屋面积实测成果，商品住宅还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，完成物业承接查验，并达到《商品房买卖合同》中约定的其它交付条件后，方可交付使用。

（二）开发企业应当直接与购房人办理商品房交付手续。开发企业应在商品房交付现场或显著位置公示《竣工验收备案表》《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》和其他竣工验收证明文件。办理交付手续时(包括交付钥匙和用水、用电手续等)，可以同时办理签署前期物业管理合同等手续。但交房时开发企业不得将收取购房合同约定以外的费用（住宅专项维修资金除外）作为交付条件；也不得以缴纳相关费用(如物业服务费、垃圾清运费等)作为买受人查验房屋的前提条件。

（三）开发企业应提高售后服务意识，建立售后服务台帐，完善售后服务机制。依据住建部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》的规定，商品住宅质量保证书保修的起算期为商品住宅交付之日。开发企业在交房前应对商品房质量、小区配套设施设备等情况进行自查，保障商品房交付有序进行。交房过程中，开发企业应派员或委托物业服务企业派员陪同买受人查验房屋质量。对商品房交付过程中及交付后买受人所提出的问题及时进行归类、整改、处置、回访，并及时答复业主。

二、进一步增强开发企业的诚信经营意识

（一）合理确定商品房交付时间。开发企业应结合项目建设周期、天气以及不可抗力等相关因素，科学合理确定新建住宅小区商品房交付时间。开发企业在与买受人签订购房合同时，应充分考虑影响项目建设进度的不利因素，预留供水、供电、燃气等配套工程的建设时间和办理相关验收手续的时间，合理确定交房日期，避免造成合同违约和延期交房。

（二）提前报告竣工验收计划。开发企业在约定交付期限30个工作日前，应向所在地住建行政主管部门报告工程建设竣工及验收情况。内容主要包括住宅小区的基础设施和配套建设情况、设施设备使用情况、物业管理制度建立情况以及相关档案资料移交情况。无法按期交付商品房的，应及时通知相关业主，并向所在地住建行政主管部门报告。

（三）经批准可以实行分期验收。对项目分期开发建设的住宅小区，开发企业可以根据开发进度，分期分组团进行检查验收，分期办理验收资料备案。但前提是开发企业必须按照规划设计要求，完成了分期建设内容和满足基本生活服务功能，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全防护设施。开发企业需在首次申请检查验收时明确项目的分期情况。

（四）依法承担违约法律责任。开发项目因工程进度、验收手续不完备等原因导致不能按期交房的，开发企业应在双方签订的《商品房买卖合同》约定的交付日期前，以书面形式告知买受人延期交付原因、整改措施及拟交房时间，在售楼处或项目现场贴出相关公告，并按合同约定承担相应的违约责任。

三、进一步严格监管，依法查处违规交房行为

（一）加强行业监管和行政处罚力度。经查实发现开发企业存在违规交房行为的，各级住建部门应发出整改通知书，责令其立即整改。对拒不整改或整改不到位的，应依照相关法律法规规定予以严肃处理，并作为不良经营行为记入《玉林市房地产行业诚信系统》中的企业信用档案，对其信用予以扣分。同时，可停止办理该企业后续项目的预售许可、网签合同备案，并将相关材料移交当地城市管理监督部门查处。对存在商品房交付违规行为的企业，发现一起，查处一起，形成有力震慑。

（二）加强预售资金监管。对新建住宅小区验收不合格的，商品房预售监管资金不予全额解控。

(三)积极受理违规交房线索的举报。为从源头上杜绝不符合交付条件的小区投入使用，购房人掌握有开发企业未达到交付使用条件违规交房线索的，可以直接向当地住建部门举报，住建部门经调查确需予以行政处罚的，将相关材料移交当地城市管理监督部门查处。

（四）进一步落实开发建设参建各方的责任。项目开发建设各方参与主体要对符合条件的竣工住宅项目出具相应的竣工验收合格证明，并依法承担相应的责任。设计、施工、监理等单位存在违法、违规行为以及工程质量存在严重问题的，住建部门应当及时通报给城市管理监督、应急管理等相关部门。

(五)推动解决房地产遗留问题。积极督导房地产开发企业增强社会责任，及时回应购房群众关切，在依法合规的前提下，有效解决群众“入住难”“办证难”等历史遗留问题，维护群众合法权益。对发生群访群诉的，由住建部门督促房地产开发企业尽快研究提出解决方案，明确解决问题具体时间；对发生二次群访群诉的，要对开发企业进行约谈；对发生三次以上群访群诉的，对涉事企业采取信用考评扣分处理，视情况分别采取惩戒措施，绝不迁就姑息。

四、建立健全长效机制，推动房地产市场平稳健康发展

以建立健全房地产市场监管的常态长效机制为目标，坚持整顿规范和制度建设并重、专项整治和日常监督并重、加强管理和改善服务并重、投诉受理和主动监管并重，及时化解各类风险隐患，切实防范房地产停工烂尾、延期交房、违规销售等问题发生。着重建立以下“六项”制度：

（一）警示约谈制度。对项目建设速度放缓、出现资金抽逃苗头的开发企业和施工单位，市和各县（市、区）住建部门及时进行警示约谈，必要时通过新闻媒体公开曝光，加大监督和约束力度。

（二）列入“黑名单”制度。将发生停工烂尾问题的开发商和施工单位，住建部门第一时间将其列入全市房地产行业和建筑市场诚信体系黑名单，实施联合惩戒，做到一处受罚、处处受限。

（三）从重处罚制度。对停工烂尾项目开发销售过程中存在的手续不全、抽逃资金、违规预售等各类违法违规行为，城市管理监督部门依法予以查处，并实施从重处罚；对排查发现的涉黑涉恶线索，及时移交公安部门严肃处理。要始终保持高压严查的态势，对开发企业各种违法违规行为坚决予以严厉打击，发现一起，查处一起，通报一起，着力构建房地产市场共治共管的新局面。

（四）限制投标制度。对确因施工企业存在违规行为而导致房地产开发项目停工烂尾的，住建部门在全市范围内取消其工程投标资格。

（五）限制销售制度。对拒不配合解决停工烂尾问题的开发企业，加大对其正在开发的其他项目的监管约束力度，住建部门适时采取暂停预售、暂停网签措施，并从严控制预售资金、从严控制备案价格。

（六）严控项目审批制度。市、县（市、区）两级住建部门协调当地自然资源部门，加大对房地产开发项目土地出让审查和把关力度，对发生停工烂尾问题或列入“黑名单”的开发企业，从严限制其参与新的房地产开发项目。

五、本通知自发布之日起施行。在此之前我市已经交付使用商品房小区产生的交房纠纷，按原签订的《商品房买卖合同》约定条款处理。今后国家、自治区出台有关商品房交付使用新规定的，按新规定执行。

玉林市住房和城乡建设局            玉林市城市管理监督局

       2020年月 日