今年，玉林市认真贯彻落实中央和自治区房地产宏观调控政策，坚持“房住不炒”的定位，加强房地产市场监管,防范金融风险，房地产市场发展较为平稳，但受金融、经济形势叠加影响，房地产市场下行趋势和不确定性仍然较为明显。
一、2021年1-10月房地产市场运行情况
1-10月房地产运行呈现以下特点：
（一）开发投资保持增长势头。全市房地产开发投资完成312亿元，比增12.3%。同比增速最大的是玉东新区（38%），其他县（市、区）的增速是：玉州区17.2%、福绵区21.6%、北流市-15.7%、容县37%、陆川县37%、博白县3.9%、兴业县9.5%。
（二）新建商品房供应疲软，销售平稳。
1.批准销售情况。全市审批新建商品房预售证403宗，批准销售面积429.08万m2，比降33.3%（其中新建商品住房批准销售面积339.1万m2，比降33.3%）。商品房供应端出现萎缩迹象，下降主要原因是开发商融资十分困难、投资信心不足，达到预售条件的项目偏少。
2.销售情况。全市商品房销售面积497.3万m2，比增3.9%。总量全区排名第4，增速全区排名第5（比全区高4.4个百分点）。同比增速较大的是博白县（30.3%）。其他县（市、区）的增速是：玉州区4%、玉东新区1.4%、北流市-14.2%、容县4.4%、陆川县25.4%、兴业县-23.8%、福绵区-3.8%。
3.合同备案情况。商品房买卖合同备案面积348.02万m2，备案套数32227套，分别比降21.17%、15.81%（其中商品住房合同备案面积314.59万m2，备案套数25370套）。各县（市、区）销售合同备案面积增速分别是：玉州区-34.21%、玉东新区-37.64%、北流市-6.21%、容县-8.69%、陆川县-4.71%、博白县-20.86%、兴业县-42.69%。
（三）商品房销售价格下降。1-10月商品房合同备案销售均价为4982元/m2，比降5.6%（其中商品住房均价为4934元/m2，比降4.6%）。其中玉林城区商品房销售均价为5404元/m2，比降3.1%。北流市、容县、陆川县、博白县、兴业县的均价分别为5017元/m2，4569元/m2，4433元/m2，4875元/m2，3847元/m2。
二、房地产市场监管工作及成效
（一）强化监管责任，净化市场环境。全市现有480多家房开企业、150多家房地产经纪机构、8家房地产评估机构，在建在售房地产楼盘270多个。我们采取措施，综合施策，以开发资质管理、网签备案制度、预售资金监管、物维资金收取为主要手段，严格监管，依法治理以违规预售、违规交房“两违”为重点的市场乱象，切实维护了购房者合法权益。
（二）创新监管机制，实施守信激励。建成使用了玉林市房地产行业诚信系统，率先在全区实施房地产市场信用评价规范管理与行业监管挂钩。完成了2020年度房地产开发企业信用评级工作，并把房地产企业的信用等级披露公布于众。经市政府同意，从2021年7月1日起，对2020年度房地产行业信用评级为优秀（5个）、良好（64个）的房地产企业，分别给予预售资金重点监管比例从30%下调到5%、10%的守信激励措施。
（三）加强预售资金监管，遏制停工烂尾楼盘产生。认真贯彻执行市政府颁布的《玉林市新建商品房预售资金监管办法》规定，搭建我市的商品房预售资金监管系统，开展新建商品房预售资金监管业务。通过资金监管，促进了开发企业提高内部管理水平，确保预售资金用于项目建设，对消除资金链断裂风险隐患起到了积极作用，从源头上有效遏制了楼盘烂尾停工、企业擅自违规挪用资金等事件的发生。
（四）优化营商环境，促进产业发展。启动了《玉林市“十四五”住房发展规划》编制，已经取得初稿；进一步优化营商环境, 简化房地产项目办理《施工许可证》手续，开展建设工程审批制度改革试点，力争实现“拿地即开工”，促进房地产企业加大投资力度。
（五）推进土地熟化人项目。市政府批复确定了玉林城区（包括玉州、玉东）两批共16个土地熟化人项目，目前玉州区政府已启动第一批3个项目（万秀社区、岭塘社区、火车站北侧），合计用地面积712亩，现状建筑面积25.2万m2，改造后建筑面积105万m2，正在办理规划条件、规划红线图，下一步将由玉州区政府组织测算熟化投资、发布《土地熟化人招标公告》、确定土地熟化人、开展征收补偿，争取在旧城改造方面取得突破。
（六）积极防范化解房地产领域风险。
1.积极化解社会稳定风险。今年，我市先后两次采取市委政法委全警参与化解房地产领域矛盾纠纷的强有力措施。3月份，开展全警参与信访问题“百日攻坚”行动，解决了一批包括房地产在内的矛盾纠纷问题。9月份，开展了全警参与房地产领域突出问题专项治理，用三个月时间，对全市包括恒大3个项目在内的全市40多个问题楼盘，实施政法、住建“双专班”协作、双线作战，极力化解延期交房、违规交房、违规预售、欠薪等突出问题，目前在促进项目复工、楼盘完善配套、办理业主产权证等方面取得了良好成效。
2.积极化解金融风险。针对房地产对贷款依赖度较高、银行收紧购房贷款政策的问题，市住建局协调金融部门采取措施，切实加强房地产贷款风险防控工作。抓好房地产贷款集中度管理，指导辖区房地产信贷健康发展。做好房地产贷款监测，抓好房地产贷款集中度管理，抓好经营性贷款违规进入房地产领域的清查。二是开展现场检查和风险排查，严格查处信贷违规行为。三是合规发放贷款，扶持房地产企业稳定运营。全市金融机构引导保证房地产信贷持续稳定增长，满足个人住房贷款的刚性需求。四、存在问题和原因分析
（一）房地产金融政策收紧，开发商投资信心不足。受房地产金融调控影响，今年以来由于严查首付资金来源和禁止经营贷进入房地产市场，个人和企业贷款难度增加，今年我市新发放房地产贷款同比减少23.93%，开发商拿地积极性下降，房地产投资增长逐步放缓，主要表现在房地产项目施工进度放缓，新开工面积、达到预售条件的面积二项指标全面下降，土地投放出现流拍。
（1）1-10月房地产新开工面积471.8万m2，同比下降0.9%；下降幅度较大的是福绵区-57.9%、兴业县-65.2%、北流-22.6%。主要原因是新开工项目少，续建项目缓慢。
（2）1-10月全市批准销售面积大幅下降，比降33.3%。各县（市、区）批准销售面积除了容县和博白，其他下降幅度均超过30%，分别是：玉州区-33.3%、玉东新区-43.1%、北流市-37.6%、容县-14%、陆川县-41.5%、博白县-15.9%、兴业县-62.9%。主要原因是投资观望情绪浓厚，达到预售条件的项目少。
（3）1-10月商品房竣工面积126.7万m2，同比增长68.8%。
（二）市场观望情绪浓厚。受到疫情以及金融政策等因素叠加影响，去年以来市场销量处于下行的态势，购房者观望情绪不断加深。而且我市购房贷款利率近年来一直处于较高水平，购房成本较高，造成部分购房群体快速流失，销量缺少支撑。近期玉林恒大悦龙台以以“房抵工程款”名义低价抛售，并出现农民工讨薪拉横幅问题，对市场的信心造成不小的冲击。近期某些自媒体针对我市房地产市场唱衰的言论增多，买涨不买跌的心态使得购房者持币观望的态度更加坚定。虽然1-10月我市销售面积增幅达两位数，但销售不确定性增加，市民购房存在较强的观望情绪，各售楼部到访人数普遍减少，全市房价为4982元/m2，跌幅5.6%，呈现下行趋势，连续7个月出现负增长。房价同比下降幅度较大的是博白县（-8.6%）、北流市（-7.5%）。
（三）非净地供应无法开工，在建在售楼盘配套设施不健全。部分在建在售楼盘仍未完成征拆，如万昌地产提出万昌东方河畔项目获得土地一年，还有高压线未迁移、征拆未完成，彰泰悦湖居征拆未完成，造成无法推进开工。绿地城周边的市政道路建设、排水设施建设跟不上等配套设施不完善，导致楼盘竞争力下降，对购房者吸引力不足。
五、下一步的措施
（一）加强指导服务，增强房地产开发商的投资信心。一是建立未入库未开工项目台账，主动对接服务，继续推进潜力项目销售入统，联合各县（市、区），继续对潜力项目进行拉网式走访排查，争取多发现项目，以弥补市场项目销量的不足。二是对重点15家房地产企业和玉州、玉东、北流等重点销售市场，挖掘房地产投资的潜力点，增强房地产开发商投资信心。抓好重点企业、重点项目服务，对东宏太阳城、云天滨江府、荣和观园尊府、万昌现代东方等项目，做好跟踪服务。三是宣传好落实好“拿地即开工”政策，加快项目开工速度。四是加大住宅用地供应节奏，为三、四季度房地产开发投资、销售提供储备。
（二）多措并举促进商品房销售，提升市民购房的消费预期。引导供应端、刺激消费端，促进供求平衡，引导刚性和改善型住房需求有序释放。我市本土人口的住房刚性需求还有较大潜力，民众的购房置业的实力较强，房地产销售以刚需为主（约占60%），改善性需求占30%，投资性需求占约10%，仍有较大发展空间。我市平均房价并不高，随着城镇化率的不断增长，市民购房潜力将不断释放。
（三）研究优化房地产相关措施，缓解企业资金压力。一是尽快研究商改住的配套政策，加快非住宅商品房去库存，对新建住宅小区的规划条件，降低非住宅商品房建筑面积占比。二是继续优化预售资金监管措施。继续实施房地产市场信用评价的规范管理，发挥守信激励、失信惩戒的作用。对预售资金非重点比例70%比例灵活放开，只要用于本项目建设，都可以按程序申请使用，促进项目持续推进。三是推进房地产行业信息化建设，提高信息透明度、操作便利度。四是积极防范房地产金融风险。支持金融机构将房地产贷款集中度控制在合理范围内，警惕贷款个人、企业“断供”的金融风险和楼盘停工“烂尾”的市场风险。开展经营用途贷款违规流入房地产领域的排查，确保信贷资源精准支持实体经济发展。五是加大媒体正面宣传力度。针对玉林市“四强两区一美”战略、十四五发展规划、城市建设等专题开展一系列媒体宣传，营造有利于房地产市场发展的氛围。配合市委网信办，加大对自媒体的监控和引导，发布信息不得背离“房住不炒”定位，不得传播不实房地产政策、制造市场恐慌情绪等扰乱市场秩序的违法违规信息。
（四）加强部门间协作协调，加大力度处置房地产问题楼盘。根据市委政法委部署，用三个月时间开展全市房地产领域突出问题专项治理行动，实施政法、住建“双专班”负责制，重点推进市本级27个问题楼盘突出问题治理，力争达到案结了事，推动全市房地产市场持续健康发展。
（五）几点建议
1.协调银行机构，争取房地产贷款额度，尤其是按揭贷款额度，稳定房地产价格。
2.加快规划审批，考虑适应分期办理施工许可的办法，可以分期审批土石方工程规划许可。
3.建议玉州区和玉东新区加快推进土地熟化人项目，征地部门加快供地项目的征拆进度。
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